La mixité fonctionnelle remplace progressivement le modèle d'aménagement urbain basé sur la spécialisation. Cette alternative, plus en phase avec les ambitions du développement durable de la ville, prévoit des fonctions variées à différente échelle, comme celle de l’immeuble ou du quartier.
À plus petite échelle, la mixité fonctionnelle est celle qui permet d'associer plusieurs fonctions au sein d’un même bâtiment. À plus grande échelle, cette complémentarité s’oppose au zonage et permet de conserver des zones urbaines dynamiques en réduisant les inégalités spatiales d’accès aux services, aux loisirs ou à la culture.
Cette mixité fonctionnelle, aussi qualifiée de verticale, s’apprécie à l’échelle du bâtiment. Un immeuble d’habitation abritant des activités tertiaires ou commerciales en rez-de-chaussée est une forme de mixité verticale.
Prévoir dès la conception la réversibilité des fonctions du bâtiment est une manière d'anticiper l'évolution des usages. Par exemple, en se réservant les possibilités techniques de transformer un bureau moderne et tout équipé en logement accueillant.
En immobilier d'entreprise, la mixité verticale est un stimulant qui favorise les échanges et les partenariats professionnels. L’accès à différents services aux entreprises est aussi un facteur de développement.
La mixité fonctionnelle appliquée à l'échelle d’une zone ou d’un quartier consiste à maintenir un certain équilibre entre différentes activités économiques, culturelles et sociales.
Elle est une réponse à l'hyperspécialisation. Le cloisonnement des fonctions peut avoir été voulu par les précédentes politiques d'aménagement, ou s’être imposé sur certains territoires en raison d’une activité prépondérante : ville portuaire, minière, touristique…
Quelle que soit la configuration d'origine, la mixité fonctionnelle à grande échelle est un moyen d'enrichir le tissu économique et d’avoir un territoire plus résilient en cas de crise sur un secteur clé.
Du point de vue de la qualité de vie, la mixité fonctionnelle offre aussi davantage de possibilités aux différents profils d'usagers. Les habitants et les employés du quartier profitent des commerces, des loisirs et des activités, tandis que les entreprises bénéficient d'un écosystème plus dynamique.
Il est possible d'avoir sur un même quartier, des activités économiques de nature variée, alors que la mixité fonctionnelle du bâtiment est quasiment inexistante.
Par ailleurs, la mixité fonctionnelle théorique du bâtiment n’est pas garante d’une mixité urbaine réelle. Aménager des rez-de-chaussée compatibles avec l'ouverture d’un commerce de bouche ou d’une boutique ne suffit pas. Il faut donner aux professionnels des raisons concrètes de venir s'installer sur une zone en reconversion fonctionnelle.
Comment évaluer l'attractivité de l'immobilier d'entreprise dans le cadre d’une opération de restructuration portée par la mixité fonctionnelle ?
Toutes les activités ne sont pas compatibles entre elles. Certaines sont, par essence, problématiques dans le cadre de la mixité fonctionnelle. L'industrie lourde et polluante en est un exemple. Les récents projets de restructuration qui ont souhaité faire revenir les industries dans le tissu urbain s'adressent généralement aux petites industries et aux activités non polluantes.
Plus généralement, les activités pouvant entraîner des nuisances sont exclues. En revanche, les commerces de proximité, les logements, les bureaux, l’artisanat, les installations sportives et culturelles et les services publics coexistent sans difficulté et se nourrissent mutuellement.
La mixité ne pourra pas opérer sans proximité. Le plan d'aménagement doit encourager la mobilité douce sur toutes les zones restructurées. Quand les différentes fonctions sont facilement accessibles à pied ou par les transports en commun, les usagers peuvent réellement en exploiter le potentiel au quotidien.
À Compiègne dans l’Oise, les quartiers Musiciens et des Maréchaux sont repensés en ce sens, grâce au percement de nouvelles voies : trois rues et un boulevard urbain le long du quartier des Musiciens, et les nouvelles rues qui traversent tout le quartier des Maréchaux. Ces accès permettent aux habitants de circuler plus facilement entre les commerces, les loisirs et les services publics nouvellement implantés.
Pour séduire les agents économiques, il faut proposer une mixité fonctionnelle attractive présentant des perspectives de développement capables de déclencher l'investissement. Si la mixité fonctionnelle spontanée des espaces est rassurante, celle recréée dans le cadre d'une politique publique d'aménagement du territoire est plus fragile, et doit présenter des arguments concrets pour convaincre.
Le calendrier du projet est à observer de près. Si les nouveaux biens immobiliers d'entreprises commerciales, tertiaires et de petites industries sont déjà livrés, qu’en est-il des infrastructures de transport pour les déplacements sur la zone et vers les autres quartiers ?
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