En juin 2014, la loi relative à l'artisanat au commerce et aux très petites entreprises a changé la donne sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Les clauses relatives aux baux commerciaux tendent à favoriser le locataire et cherchent à réduire les sources de conflits entre les parties. On revient sur les points essentiels du bail commercial et sur les modifications apportées par la loi Pinel.
Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé à l’issue de chaque période triennale. À la demande du bailleur ou du locataire, le montant est ajusté pour mieux refléter la valeur locative du bien. Cette valeur est déterminée par plusieurs critères, parmi lesquels : l'emplacement, la surface ou encore le prix des autres biens similaires observés sur un même secteur.
La loi Pinel a également modifié les paramètres de révision du loyer. L’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus l’indice de référence. Il est remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon la nature des activités exercées. Vous utiliserez l’ILC pour un local commercial, mais l’ILAT pour vos entrepôts logistiques.
Ces deux indices ont été pensés pour assurer un plafonnement efficace et éviter une augmentation soudaine des loyers pouvant affecter les activités de l'entreprise. De son côté, le bailleur peut procéder au déplafonnement du loyer, sous conditions et dans la limite d’une augmentation de 10 % par an. Cela permet au locataire d'intégrer progressivement la hausse et de réduire son impact sur ses actifs.
Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Au cours de cette période, le locataire est libre de résilier le bail à la fin de chaque période triennale. Le bailleur peut lui aussi, sous conditions, résilier le contrat en cours de bail. Contrairement au locataire, il doit indiquer les motifs de la résiliation et peut, le cas échéant, être amené à verser une indemnité compensatoire.
La résiliation anticipée est donc possible, mais elle peut aussi être exclue dans certains baux. Cela concerne la résiliation du locataire dans le cadre d’un bail supérieur à 9 ans, ou conclu pour des locaux dédiés à une seule activité (monovalents), à usage exclusif de bureaux ou à usage de stockage. En dehors de ces cas de figure, le preneur ne peut pas renoncer à la faculté de donner congé à l’issue d’une période triennale.
Parmi les modifications de la loi Pinel sur les baux commerciaux, on retrouve également la durée des baux dérogatoires qui passe de 2 ans à 3 ans. À l’issue du contrat, le locataire peut, en accord avec le bailleur, poursuivre son activité dans le local en signant un bail commercial de 9 ans.
Jusqu’alors le droit de préemption s'appliquait aux baux d'habitation. Avec la loi Pinel, en cas de vente d’un local loué, le locataire se voit accorder le droit d'acheter le bien en priorité. La loi Pinel élargit la préemption aux baux commerciaux dans le but de favoriser le développement d’un tissu économique local pérenne. Le locataire peut ainsi prétendre, avant tous les autres acheteurs, à l'acquisition du local qu’il occupe.
Pour exercer son droit, le locataire doit être tenu informé dans les temps. Le propriétaire lui transmet par lettre recommandée toutes les informations relatives à la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter ou décliner l’offre. S’il accepte, la vente peut être réalisée dans les deux mois qui suivent. Le cas échéant, pour que le locataire ait le temps de souscrire un prêt, ce délai peut être porté à 4 mois.
La loi Pinel a rendu obligatoire l’état des lieux d'entrée et de sortie du local. La procédure se fait à l’amiable entre les parties et peut aussi être effectuée par un huissier de justice. Dans ce cas, les frais sont répartis de façon équitable entre le locataire et le bailleur.
Ces précautions rendues obligatoires sont à l’avantage des deux parties. Le bailleur peut attester de la mise à disposition de locaux en parfait état, et exiger qu’ils soient rendus comme tels. Après la loi Pinel, si l'état des lieux fait défaut, alors le locataire n’est pas présumé avoir reçu un local en bon état. Cette étape est aussi l'occasion de révéler des dysfonctionnements et d'anticiper leur réparation afin que le futur locataire puisse s’installer sans délai.
La loi Pinel impose de dresser un inventaire précis et limitatif des charges, des dépenses de travaux, des redevances et des taxes relatives au local loué. Le contrat de bail comprend ces informations et mentionne sans équivoque la répartition entre le locataire et le bailleur.
Par ailleurs, le propriétaire est tenu d'informer le locataire en cas de nouvelles charges et d'éléments pouvant modifier la répartition initiale. L’état prévisionnel des travaux envisagés sur les 3 prochaines années ainsi que le budget nécessaire à leur réalisation, sont communiqués au moment de la conclusion du contrat, puis par période triennale.
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