Les dark stores, ces locaux de stockage de produits destinés à la livraison express, se sont multipliés en centre-ville avant de voir leur progression freinée par la réglementation. Dans quel cadre juridique s'insèrent ces activités émergentes ? Comment trouver des locaux adaptés pour les exercer en toute légalité en zone urbaine ?
L'anglicisme dark store est utilisé pour dénoncer une tendance à risque pour la dynamique des centres-villes. La réglementation sur ce sujet évolue très rapidement afin de répondre aux besoins des entreprises du commerce traditionnel et du e-commerce.
La traduction par « magasin fantôme » rend bien compte de la problématique soulevée par les dark stores. Trop d'entrepôts de stockage dédiés à la logistique urbaine ont pris la place d'authentiques commerces favorables à la santé des centres urbains.
Ce phénomène est la conséquence visible du « quick commerce », autrement dit des livraisons rapides sous 24h ou 48h. Ces pratiques se sont progressivement développées au cours des dernières décennies et ont décollé pendant la crise sanitaire.
Tant et si bien que la physionomie de certains centres-villes commence à changer. De plus en plus de vitrines déroulent le rideau de fer, et pourtant les locaux sont bel et bien occupés. Ils sont même bouillonnants d’activité. À l'intérieur, les salariés gèrent les commandes et entreposent les colis avant de les confier aux livreurs.
Toutefois, la fermeture au public et la logistique urbaine qui découle de ces activités ont poussé les autorités à recadrer ces pratiques.
Dans sa décision du 23 mars 2023, le Conseil d'État a tranché sur le statut des dark stores. Ils appartiennent à la sous-destination des « entrepôts ». Dans la foulée, le gouvernement a publié les textes réglementaires qui régulent leur déploiement.
La catégorisation en « entrepôts » fait basculer les dark stores dans une destination distincte de celle du « commerce et activité de service », conformément à la classification définie par le Code de l'urbanisme. Concernant les dark kitchens, une nouvelle réglementation entrée en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2023 a introduit une catégorie spécifique, désignée « cuisine dédiée à la vente en ligne ». Ces établissements ne sont donc pas considérés comme des espaces de « Restauration » au sens du Code de l’urbanisme, car ils ne proposent pas d’accueil physique pour les clients.
Pour transformer une boutique en magasin fantôme, il faut donc opérer un changement de destination. Or, le changement de destination est soumis à la déclaration préalable, voire à un permis de construire en cas de modification de la façade ou de la structure porteuse, selon les dispositions de l’article 421-14 du Code de l’urbanisme.
Grâce à ces dispositions, les autorités compétentes peuvent mieux contrôler l'émergence des dark stores. Ainsi, en 2023, la ville de Paris a pu lancer 25 procédures contre des locaux de stockage situés dans une zone où le Plan Local d’Urbanisme (PLU) interdit ce type d'activités.
Pour préserver l'attractivité des secteurs commerçants des centres-villes, les collectivités doivent pouvoir garder la main sur les nouvelles implantations. C’est tout l'objectif des réglementations récentes en la matière.
Les activités du e-commerce ont vocation à se développer et font aussi partie du paysage dans les zones urbaines dynamiques. En France, on comptait quelque 150 dark stores en 2021, selon les chiffres rapportés par le quotidien d'information des élus locaux maire-info. Tous ne seront pas fermés et de nombreux autres locaux d'entreposage devraient se développer à proximité du consommateur final.
Certaines solutions comme les entrepôts multientreprises dédiés à la livraison rapide permettent de mutualiser les besoins tout en réduisant le nombre de locaux fermés au public sur les grands axes stratégiques. Cela suppose la mise en place de partenariats entre des acteurs aux activités complémentaires et une organisation logistique toujours plus poussée.
Si les possibilités d'implantation en cœur de ville se réduisent, d'autres critères permettent de se positionner efficacement pour livrer les clients.
La surface disponible et le volume exploitable peuvent permettre la mise en place d’une stratégie logistique performante. Les possibilités d'aménagement offertes par le bien sont donc à évaluer : modularité, configurations de stockage possibles…
L'accessibilité du site est un autre critère pouvant faire la différence. Un emplacement facile d’accès à l’orée du centre-ville peut être plus pertinent qu’un rez-de-chaussée en zone piétonne donnant sur une rue étroite.
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