La due diligence est un processus de vérification pluridisciplinaire à l’issue duquel l'acquéreur potentiel détient une photographie fidèle des forces et des faiblesses du bien immobilier. Cet audit technique complet intervient avant la transaction et offre aux parties un support de négociation. Il est aussi un outil d'anticipation essentiel, notamment dans le cadre de la due diligence responsable ou environnementale.
La due diligence est un audit technique complet du bien réalisé avant l'achat ou l'investissement. Il s’agit à la fois d’un concept et d’une boîte à outils de contrôle permettant à l'acquéreur de vérifier les différents points financiers, techniques, juridiques et environnementaux.
Cette étape permet de valider la conformité du bien à la réglementation en vigueur, aux exigences de l'entreprise en matière de RSE ou encore aux activités relevant des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). Autrement dit, il s’agit de faire le point sur les qualités au vu de la stratégie de l'acquéreur.
Si des défauts sont mis à jour, le processus de due diligence aura permis d'anticiper les investissements supplémentaires nécessaires. Aussi, l’audit technique immobilier peut être déployé par le propriétaire du bien en vue d’une vente ou d’une valorisation par rapport aux nouvelles attentes du marché.
La durabilité du bâtiment est un critère essentiel pour les investisseurs et les entreprises. L'aspect environnemental en particulier est de plus en plus étudié dans le cadre de la due diligence. On parle alors de due diligence responsable.
La liste de contrôle de la due diligence responsable tend à s’étoffer. On ne cherche plus seulement des biens immobiliers performants, mais toute une installation cohérente dans un contexte de rationalisation de la consommation en énergie.
Par exemple, de plus en plus d'entreprises sont sensibles à l'offre en domotique permettant de piloter efficacement les différents appareils et équipements d’un local. Ces qualités sont déterminantes pour la conformité du bien aux dispositions du décret tertiaire et sa capacité à répondre aux futures exigences environnementales.
Dans le cadre d’une démarche RSE, l'investisseur ou l'entreprise qui recherche un local d'activité peut s'appuyer sur les résultats de l’audit technique afin de vérifier : l’isolation thermique, l'efficacité des installations, l'accessibilité du site, les risques environnementaux (pollution des sols, fragilité des écosystèmes…), les risques sanitaires et les conditions de travail (amiante, plomb, nuisances sonores…).
Parmi les outils mobilisés dans le cadre d’un audit technique de due diligence, on retrouve les diagnostics, les certifications et les labels.
L'audit technique se penche sur les résultats des différents diagnostics réglementaires et conseillés selon le type de bien : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l'État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols, le dossier technique amiante et le diagnostic plomb, l’historique des inondations ou encore les données relevées sur demande par l’Agence Nationale des Fréquences (ANFR) pour l’analyse des champs électromagnétiques du site.
Ces référentiels garantissent l’atteinte d'un certain niveau de performance énergétique, de bilan carbone réduit, ou encore d'autonomie du bâtiment. Après une première vague de labels dédiés à la durabilité, on observe de plus en plus de marqueurs de la qualité de vie au travail et de l'adaptabilité aux nouveaux usages dans les bâtiments tertiaires.
La liste exhaustive des documents consultables dans le cadre de la due diligence évolue selon les caractéristiques de chaque projet immobilier. Voici quelques exemples de sources d'informations régulièrement mobilisées par les équipes d’experts : audit technique sur l'obsolescence des installations, fichier de la maquette numérique BIM, contrat de l’opérateur EnR en cas de production d'énergie renouvelable sur le site, cartographie des risques liés au changement climatique, état locatif du bien, historique de consommation d'énergie…
Le processus de due diligence commence en phase de négociation, après l'accord de principe.
Le futur acquéreur met en place son équipe d’experts : expertise financière, fiscale, réglementaire, technique, environnementale… L’étude passe par la collecte et l’analyse des documents, mais aussi par la relève de données sur le terrain. Tous les éléments sont passés au peigne fin. L'ensemble du processus peut prendre plusieurs mois.
Lorsque les délais sont serrés, ce qui est souvent le cas, l’audit doit être soigneusement encadré pour couvrir tous les points essentiels du projet. Si, à priori, toutes les informations sont bonnes à prendre, certaines seront plus ou moins pertinentes selon le type de bien (terrain, bâtiment…), la nature des activités envisagées et l'objectif du projet (exploitation, revente, développement).
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