La sous-location présente des avantages pour le locataire principal et le nouveau preneur à bail, mais l’opération est-elle vraiment légale ? Découvrez les conditions à respecter et les implications pour les deux parties.
La sous-location est en principe interdite par le Code de commerce, article L145-31. Le texte prévoit néanmoins des dispositions particulières permettant de sous-louer légalement le local commercial.
Le bail commercial et la sous-location sont donc compatibles, mais sous certaines conditions. Pour que le procédé soit légal, le propriétaire bailleur doit avoir connaissance des détails du nouveau contrat et avoir préalablement donné son accord.
La demande se fait par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception à l’attention du propriétaire bailleur. Ce dernier dispose d'un délai de 15 jours pour accepter la sous-location de son bien.
Cette autorisation peut être écrite ou tacite. Dans le premier cas, elle peut prendre la forme de :
L'autorisation de sous-louer n’est valable que pour le bail en cours et devra être reproduite en cas de renouvellement.
L'autorisation tacite du bailleur peut aussi être reconnue. Elle doit être « claire et sans équivoque ». Si, par exemple, le propriétaire bailleur s'adresse directement à l'entreprise sous-locataire pour lui demander de réaliser des travaux, cela serait considéré comme une forme d'autorisation tacite.
Attention, le locataire principal doit informer le propriétaire de son intention de sous-louer, même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail.
Le propriétaire bailleur doit être tenu informé des conditions de la sous-location et connaître l'identité du sous-locataire professionnel. Le locataire principal transmet en toute transparence le montant du loyer qui sera demandé à l'entreprise en sous-location. Si la somme était supérieure à celle demandée par le propriétaire bailleur, ce dernier serait en droit d'exiger une augmentation du loyer initial.
Le contrat de sous-location du local commercial comprend le descriptif du local sous-loué. Il précise l'affectation du bien, autrement dit la nature des activités qui y sont exercées.
Le contrat de sous-location précise la durée et le montant du loyer demandé au sous-locataire. Le document revient sur la répartition des charges entre le locataire principal et l'entreprise qui sous-loue. Il clarifie également les responsabilités de chacun vis-à-vis du propriétaire bailleur.
Les deux parties, le locataire et le sous-locataire signent le contrat de bail de sous-location. Une fois le document signé, le locataire principal reste redevable du loyer et demeure responsable auprès du propriétaire en cas de détérioration causée par son sous-locataire.
Si le locataire principal sous-loue l'ensemble du local, alors il n'est plus l'exploitant du fonds de commerce. Cela signifie qu'il perd son droit au renouvellement au profit du sous-locataire qui devient le propriétaire du fonds. Ce dernier doit toutefois demander le renouvellement du bail au locataire principal qui ne sera en mesure d'accepter que si son bail a été renouvelé par le propriétaire.
Si le locataire ne sous-loue que partiellement son local commercial, on parle alors de locaux divisibles. Dans la pratique, cela pourrait se traduire par la cohabitation d’un restaurant et d'un commerce de bouche, par exemple. Dans ce cas, l'entreprise qui sous-loue est en droit de demander le renouvellement en s'adressant directement au bailleur. Chaque partie demande le renouvellement pour l'exploitation de la surface du local qu'elle occupe.
Dans le cas où le contrat du sous-locataire prendrait fin avant l'échéance du bail principal, le locataire pourrait refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Il pourrait alors être redevable de l'indemnité d'éviction à moins qu'il ne puisse justifier son refus par un motif grave et légitime, comme le défaut de règlement du loyer.
À noter : la sous-location autorisée par le propriétaire ne change rien à l'application du droit de préemption. Si le bailleur a l'intention de vendre le bien prochainement, il doit le notifier au locataire principal.
La sous-location professionnelle du local commercial intéresse le locataire principal et le preneur dans différentes situations.
Le locataire principal peut rentabiliser des espaces inutilisés dans le cadre du déploiement du télétravail ou d'une baisse d'activité. Il pourrait aussi sous-louer son bail commercial dans un contexte de déménagement de l'entreprise ou dans l'attente de la revente du fonds de commerce.
De son côté, l'entreprise qui sous-loue le local commercial peut profiter de tarifs plus attractifs sur des emplacements stratégiques et sous des conditions contractuelles relativement souples. Les droits du locataire garantissent un minimum de sécurité et de stabilité à condition que le contrat ait été rédigé en bonne et due forme avec l'accord du propriétaire.
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